招商地产(000024):限价下春天来临?
公司截止5月底总认购金额约为67亿,其中兰溪谷约2亿(加国际公寓为约3个亿);澜园约3亿;观园约5-6亿;佛山项目合计约7亿;上海项目合计约6亿,漳州约2亿;天津约3亿;重庆江湾城约2亿。上半年实现销售均价与2010年相比基本持平,为15000元/平米左右。公司上半年推售的项目由于采取较为灵活的定价策略,去化率保持在70%-80%左右,去化效果较为理想。其中深圳今年推售的两个限价楼盘招商观园和雍景湾市场影响较大。
根据公司2010年年报披露,今年的销售目标为200亿,粗略测算公司半年度约可完成85亿左右的销售额。由于下半年推售的项目基本为上半年所推项目的后续批次,随着下半年推盘增加去化压力的加大以及今年各地限价*策给价格上涨带来的压制影响,我们判断公司今年销售额超预期的概率较小。
公司今年制定了277万的新开工计划,目前为止约完成130万,主要开工项目为深圳蛇口的金三九和金融中心二期,海上世界改造项目的住宅部分28万平米将在年底开工。
公司雍景湾项目6月18日开盘,作为深圳关内第一个限价销售的楼盘,开盘当天去化率为64%,细化产品去化情况来看,小户型以及单个单房产证的大面积改善型住房去化较快,但双房产证的拼合户型去化速度很慢,仅有12%。该项目剩余未推的3栋和7栋均是拼合的大面积产品,预计将在下半年进入销售,以目前的限贷及限购*策执行力度来看,该项目剩余产品的推售难度将比现有产品加大,判断下半年的去化将很难达到此次开盘的水平。位于宝安观澜的观园项目6月4日开盘,当天实现去化80%。
但项目下半年将推售拼合类大户型以及别墅类产品,从产品推售结构上看,我们认为项目要复制此次开盘高去化率的可行性也将较小。
风险提示:房地产市场限购限贷*策持续将给公司项目持续保持高去化率带来影响。
